Wissenswertes

Immobilienerwerb in der Zwangsversteigerung:
Tips zum Versteigerungstermin


Der Versteigerungstermin gliedert sich in drei Phasen:
Zunächst erfolgen eine Reihe von Bekanntmachungen und Hinweisen, insbesondere zum Grundstückswert und sodann zum geringsten Gebot und den Versteigerungsbedingungen. Die Erläuterungen des Gerichts zum geringsten Gebot sind außerordentlich wichtig. Nachfragen sind erlaubt und sollten gestellt werden, wenn etwas nicht verstanden wurde.
Das geringste Gebot besteht aus den Verfahrenskosten und den Rechten, die der Erwerber übernehmen muß (bestehenbleibende Rechte). Es muß bei der Versteigerung mindestens erreicht werden, sonst kann der Zuschlag nicht erteilt werden. Das geringste Gebot richtet sich nach dem die Zwangsversteigerung betreibenden bestrangigen Gläubiger. Alle diesem Gläubiger im Range vorgehenden Ansprüche bleiben bestehen und müssen vom Erwerber übernommen werden.

Im zweiten Abschnitt nimmt das Gericht mindestens 30 Minuten lang Gebote der Kaufinteressenten entgegen.

Im dritten Abschnitt verhandelt das Gericht über den Zuschlag an den Meistbietenden. Hier wird der Zuschlag von Amts wegen versagt, wenn das Meistgebot einschließlich der nach den Versteigerungsbedingungen bestehenbleibenden Rechte die Hälfte des Verkehrswertes nicht erreicht (5/10 Grenze). Wenn das Meistgebot einschließlich der bestehenbleibenden Rechte 7/10 des Verkehrswertes nicht erreicht (7/10 Grenze) kann ein Gläubiger die Versagung des Zuschlages beantragen, wenn seine Ansprüche durch das Meistgebot ganz oder teilweise nicht gedeckt sind. Beide Grenzen gelten jeweils so lange, bis das Gericht einmal den Zuschlag wegen Nichterreichens einer dieser Grenzen versagt hat.

Im Klartext.: Wurden in einem Termin die 5/10 oder die 7/10 Grenze nicht erreicht und deshalb der Zuschlag versagt, gelten beide im nächsten Termin nicht mehr. Hat etwa der betreibende Gläubiger im ersten Termin die Einstellung des Verfahrens bewilligt oder wurde überhaupt kein Gebot abgegeben, gelten beide Grenzen auch noch im zweiten Termin, weil die Nichterteilung oder Versagung des Zuschlages nicht mit der 7/10 oder 5/10 Grenze zusammenhängen. Auch wenn der betreibende Gläubiger die Einstellung des Verfahrens beantragt, wird der Zuschlag versagt. Wird der Zuschlag versagt, beraumt das Gericht einen weiteren Versteigerungstermin an. Der betreibende Gläubiger kann die Einstellung des Verfahrens nur insgesamt 3 mal beantragen, wobei jedoch die dritte Einstellungsbewilligung kraft Gesetzes als Rücknahme des Versteigerungsantrages gewertet wird, die dann das Zwangsversteigerungsverfahren endgültig beendet..

Mietrecht: Wann darf noch gemindert werden?

In vielen Fällen sind Minderungsansprüche eines Mieters verwirkt, weil er einen Mangel des Mietobjektes seit längerer Zeit unbeanstandet hingenommen und den Mietzins trotz Vorliegen dieses Mangels vorbehaltslos gezahlt hat. In diesen Fällen stellt sich immer wieder die Frage, ob der Mieter, wenn er gleichwohl einen Teil des Mietzinses einbehält, noch die Einrede des nicht erfüllten Vertrages erheben kann, also ein Zurückbehaltungsrecht bis zur Beseitigung des Mangels ausüben kann. Das Bayerische Oberste Landesgericht hat nun noch einmal bekräftigt (Beschluß vom 10.05.1999 - ReMiet 1/99), daß dies zulässig ist.

Bedeutung des Vormietvertrages

Ein Vormietvertrag gewährt dem künftigen Mieter keinen Anspruch auf Besitzeinräumung, sondern nur einen Anspruch auf Abschluß des Mietvertrages. Erst aufgrund des Mietvertrages kann er die Besitzeinräumung verlangen. Im Wege der einstweiligen Verfügung kann der künftige Mieter daher nicht die Einräumung des Besitzes verlangen, da er anderenfalls mit der einstweiligen Verfügung mehr erhalten würde, als ihm in der Hauptsache zusteht.