Rechte und Pflichten


Die Rechtslage

Aufgaben und Befugnisse des Verwaltungsbeirates sind gesetzlich geregelt (§ 29 WEG). Der Beirat versteht sich als eigenständiges Organ neben der Eigentümerversammlung und wird von der Eigentümerversammlung mit Stimmenmehrheit bestellt. Er besteht aus einem/r Vorsitzenden und mindestens zwei Beisitzern. Maßgeblich für das Handeln des Beirates sind die Beschlüsse und Weisungen der Eigentümergemeinschaft: Werden sie schuldhaft mißachtet, machen sich die Beiratsmitglieder schadensersatzpflichtig.

Belegprüfungspflicht

Hauptaufgabe des Beirates ist gemäß § 29 WEG nicht nur die Prüfung der rechnerischen Schlüssigkeit der Verwalterabrechnung sondern -zumindest stichprobenweise- auch die Kontrolle der sachlichen Richtigkeit durch Prüfung der Belege (insbesondere Kontoauszüge). Die einzelnen Mitglieder des Verwaltungsbeirates haften als Gesamtschuldner. (vgl OLG Düsseldorf, Beschluß v. 24. 9. 1997 - 3 WX 221/97)

Aushandeln von Verträgen

Das Aushandeln und der Abschluß des Verwaltervertrages gehören nicht zu den Aufgaben des Beirates, sondern sind gemäß gemäß § 26 WEG ureigenste Aufgaben der Eigentümerversammlung, die auch nicht durch Mehrheitsbeschluß, sondern nur durch Vereinbarung gemäß § 10 WEG auf den Verwaltungsbeirat übertragen werden können.
Die Eigentümerversammlung kann aber den Beirat beauftragen, den Verwaltervertrag abzuschließen, wenn zuvor über die Bestellung, den maßgeblichen Inhalt und den Abschluß des Vertrages beschlossen wurde (vgl. OLG Köln NJW 1991, 1302; DWE 1990, 109).



Urteile


Genehmigung der Jahresabrechnung
ohne Billigung des Verwaltungsbeirates ist nichtig


Die Wohnungseigentümer können die Jahresabrechnung vorbehaltlich einer Prüfung durch den Verwaltungsbeirat genehmigen. In diesem Fall steht der Eigentümerbeschluß unter der aufschiebenden Bedingung einer Billigung durch den Verwaltungsbeirat und wird mit deren Versagung endgültig wirkungslos.
BayObLG, Beschluß vom 14. 8. 1996 - 2Z BR 77/96

Beirat als Schlichter

Durch Vereinbarung kann bestimmt werden, daß Streitigkeiten zwischen den Wohnungseigentümern, die das Wohnungseigentum betreffen, vor der Einleitung eines gerichtlichen Verfahrens dem Verwaltungsbeirat vorzutragen sind und dieser verpflichtet ist, auf eine gütliche Einigung hinzuwirken. Diese Regelung schafft eine Verfahrensvoraussetzung und macht einen Antrag gemäß § 43 Abs.1 Nr. 1 WEG unzulässig solange das Vorschaltverfahren nicht durchgeführt ist.
BayObLG, Beschluß vom 16. 11. 1995 - 2Z BR 69/95

Untätigkeit des Beirates

Weder einem einzelnen Wohnungseigentümer noch der Gemeinschaft steht gegen Mitglieder des Verwaltungsbeirates ein gerichtlich titulierbarer und dann mit Zwangsmitteln durchsetzbarer Anspruch auf Erstellung eines Prüfungsberichts zu. Bei Versagen dieses Organs ist vielmehr eine Neuwahl angezeigt, und ein einzelner Wohnungseigentümer kann hierauf einen Anspruch haben.
KG, Beschluß vom 8. 1. 1997 - 24 W 7947/95